Richtig rechnen: so ermittelt man die Mietrendite

GeldschweinWelche Rendite bringt mir das? Diese Frage stellen sich alle, die ihr Kapital möglichst gewinnbringend anlegen wollen. Für eine Immobilie als Kapitalanlage gilt das natürlich auch. Die Mietrendite gibt an, wie hoch die jährlich erzielten Mieterträge im Verhältnis zu den Anschaffungskosten einer Immobilie sind. Will man nun diese Mietrendite berechnen, muss man zunächst zwischen der Brutto- und Netto-Mietrendite unterscheiden.

Ermittlung der Brutto-Mietrendite
In vielen Anzeigen wird zumeist die Brutto-Mietrendite genannt. Sie bezeichnet das Verhältnis der jährlichen Brutto-Mieteinnahmen zum Kaufpreis. Anhand einer Beispielimmobilie aus unserem Portfolio zeigen wir hier die Berechnung:

Beispiel: Eigentumswohnung in Bamberg (Studentenappartement) auf dem Schaeffler-Areal mit 30 m² Wohnfläche

Studentenappartement

Kaufpreis 89.798,00 €
Jahreskaltmiete(brutto) 4.572 € (Kaltmiete: 12,52 EUR /qm²)
Bruttomietrendite 5,14 % (Mieteinnahmen im Jahr : Kaufpreis) x 100)

Die Brutto-Mietrendite ist also sehr einfach zu ermitteln. Aber sie lässt einige Punkte außer Acht. Der Kauf muss vom Notar beurkundet werden, für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch werden Gebühren fällig. Auch Maklergebühren kommen ggf. noch hinzu. Außerdem entstehen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen. Das Bild ist also etwas verzerrt, wenn man nur die Brutto-Mietrendite im Blick hat.

Die Netto-Mietrendite
Sie möchten ein realistisches Bild von der zu erwartenden Rendite? Dann sollten Sie die sogenannte Netto-Mietrendite berechnen. Denn hier werden auch die Nebenkosten des Wohnungskaufes mit einbezogen. Dazu berechnet man die tatsächlichen Investitionskosten, die Netto-Mieterträge und setzt sie dann ins Verhältnis:

1. Berechnung der tatsächlichen Investitionskosten
Hierzu gehören neben dem Kaufpreis zum einen die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, das Notar-Honorar, die Gebühren für den Grundbucheintrag. Das macht in Regel ca. 5% des Kaufpreises aus. Zum anderen müssen ggf. noch Maklergebühren von 3,5 – 7 % hinzugerechnet werden. Wir bleiben bei unserem Beispiel. Zum Kaufpreis von 89.798 € addieren sich hinzu:

Grunderwerbssteuer 3.142,93 € (3,5 % des Kaufpreises in Bayern; je nach Bundesland werden hier zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises fällig)
Grundbucheintrag und Notargebühren 1.247,22 € (in der Regel belaufen sich diese Kosten auf ca. 1-1,5% des Kaufpreises)
Maklercourtage 3.205,79 € (3,57 %, teilweise liegt die Maklerprovision höher)
Investitionskosten Gesamt 94.188,15 €           

2. Berechnung der Netto-Mieterträge

Für die oben beschriebene Beispielimmobilie schaut die Berechnung so aus: von der Jahres-bruttokaltmiete von 4.572 € werden folgenden Positionen abgezogen:

Gebühren für Hausverwaltung 240 €
Instandhaltungsrücklage pro Jahr 120 € (4 EUR pro m²)
Rücklage für kleinere Reparaturen 228,60 € (5% der Bruttojahreskaltmiete)
Leerstandsrisiko 91,44 € (2% der Bruttojahreskaltmiete)
Jahresmieterträge (Netto) Gesamt 3.891, 06 €

3. Berechnung der Netto-Mietrendite
Im letzten Schritt werden die jährlichen Netto-Mieterträge zu den gesamten Investitionskosten ins Verhältnis gesetzt. So erhält man die Netto-Mietrendite und kann die Mietrendite der Immobilie deutlich besser beurteilen.

Investitionskosten Gesamt 94.188,15  €
Jahreskaltmiete (Netto)
3.891, 06 €
Netto-Mietrendite 4,13 % (Mieteinnahmen im Jahr : Kaufpreis) x 100)

Danach beträgt die Netto-Mietrendite der Beispielimmobilie 4,13% pro Jahr. Dies ist also ein deutlicher Unterschied zum Wert der Brutto-Mietrendite. Und stellt dennoch im aktuellen Marktumfeld immer noch ein Top-Ergebnis dar.

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