Altersvorsorge Eigentumswohnung: Worauf Sie achten sollten!

Wohnen_im_AlterDie Deutschen vertrauen auf Betongold, wenn sie fürs Alter vorsorgen wollen: Zum fünften Mal in Folge belegte das Kaufmotiv Altersvorsorge in der Umfrage „Immobilienbarometer“ von der Interhyp AG und Immobilienscout24 Platz eins. Für einen Immobilienkauf gibt es zahlreiche Gründe. Ob man eine Wohnung für sich oder zur Weitervermietung kauft: Aktuell sprechen der niedrige Darlehenszinssatz, Steuerersparnisse bei den Anschaffungskosten und die Investition in einen stabilen Sachwert für einen Immobilienkauf. Nutzt man die Eigentumswohnung für den Eigenbedarf, spart man dauerhaft Mietkosten und ist unabhängig vom Vermieter. Als Anleger sind Renditen und ein steuerfreier Gewinn bei einem Verkauf nach zehn Jahren weitere Anreize. Von zusätzlichen Steuervorteilen in Form von Abschreibungen bei Sanierung und Denkmal-AfA profitieren Eigennutzer und Anleger gemeinsam. Aber sind Immobilien wirklich sinnvoll für die eigene Altersvorsorge? Ja, sofern grundlegende Regeln beachtet werden:

Tilgung sollte im Vordergrund stehen
Wichtig bei einer Immobilie als Altersvorsorge ist die zügige Tilgung. Die Immobilie sollte so schnell wie möglich abbezahlt werden – auf jeden Fall muss sie beim Renteneintritt zu 90 Prozent schuldenfrei sein. Sonst besteht die Gefahr, dass Sie – mit geringeren finanziellen Möglichkeiten als zu aktiven Berufszeiten ausgestattet – schnell an Ihre finanziellen Grenzen stoßen. Nutzen Sie die momentan niedrigen Baugeldzinsen und vereinbaren Sie mit Ihrer Bank lieber eine höhere Anfangstilgung. So vermeiden Sie es auch, einen großen Teil Ihres Darlehens noch tilgen zu müssen, wenn die Zinsbindung in Zeiten höherer Zinsen ausläuft und die monatliche Belastung dadurch steigt.

Vorhandenes Eigenkapital einsetzen
Vollfinanzierung oder Eigenkapital einsetzen? Gerade bei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage gehen viele Menschen davon aus, dass eine Vollfinanzierung ideal ist. Doch das stimmt nur bedingt. Gerade jetzt, wo Ersparnisse auf dem Sparkonto wenig Zinsen bekommen, lohnt es sich, vorhandenes Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung einzusetzen. Die Banken belohnen dies mit deutlich günstigeren Zinskonditionen und das senkt insgesamt die Kosten für die Finanzierung. Eine Faustformel besagt, dass ca. 20% Eigenkapital investiert werden sollte. Nur wer wenige Ersparnisse hat und eine eigene Immobilie kaufen möchte, sollte über eine Vollfinanzierung nachdenken. Denn bei den aktuell niedrigen Zinsen lohnt es sich in der Regel nicht, erst Vermögen aufzubauen, um später bessere Konditionen für den Kredit zu bekommen.

Für Reparaturen vorsorgen
Im Laufe der Jahre werden möglicherweise Instandhaltungsarbeiten notwendig. Bereiten Sie sich darauf vor, indem Sie konsequent jeden Monat Geld für Reparaturen zurücklegen. Als Faustregel gilt dabei: Legen Sie jährlich ein Prozent des Kaufpreises zurück, damit Sie für alle Eventualitäten gewappnet sind. Dann werden Sie im Alter keine bösen Überraschungen erleben, weil Sie im Laufe der Jahre ein finanzielles Polster aufgebaut haben. Als Vermieter in einem Mehrparteienhaus können Sie auch diverse Aufgaben an einen Hausverwalter übertragen. Dieser wickelt beispielsweise die jährliche Nebenkostenabrechnung ab und ist Ansprechpartner des Mieters bei Instandhaltungsfragen. Dabei können die Ausgaben für eine Hausverwaltung ebenso wie die aus dem Kredit für den Kauf der Eigentumswohnung anfallenden Schuldzinsen, der Aufwand für Vermietung und Fahrten zur Wohnung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Clever planen und kaufen
Sie möchten Ihre Wohnung im Alter selbst nutzen und mietfrei wohnen? Damit Sie Haus oder Wohnung im Alter uneingeschränkt nutzen können, müssen Sie bereits heute die Anforderungen von morgen einplanen. So sollte das Objekt möglichst barrierefrei sein, oder es sollte mit geringem Aufwand möglich sein, Barrieren zu beseitigen. Das erhöht übrigens auch die Vermietungschancen, wenn Sie die Wohnung als Kapitalanlage nutzen. Was zudem viele vergessen: Im Alter ist ein Haus oftmals zu groß und wird dadurch zum Klotz am Bein. Daher kann es auch sinnvoll sein, eine Einliegerwohnung mit einzuplanen. Damit besteht später die Möglichkeit, ein zu großes Haus zum Teil zu vermieten. So schlagen Sie zwei Fliegen mit einer Klappe: Die Immobilie hat dann eine altersgerechte Größe und es fließen durch die Teilvermietung zusätzliche Einkünfte in die eigene Rentenkasse.

Die Lage ist entscheidend
Die Lage der Immobilie ist das alles entscheidende Kriterium – heute und im Alter. Testen Sie daher den Standort der Immobilie auf Herz und Nieren. Das gilt sowohl für die Stadt bzw. Region, in der sich die Immobilie befindet sowie für die Lage innerhalb der Stadt. Dabei muss man heute beim Kauf von Immobilien für die Altersvorsorge in viel stärkerem Maße zwischen den einzelnen Regionen und Städten differenzieren, als dies in der Vergangenheit notwendig war. Dies zeigt die Studie „Wohnimmobilien zur Altersvorsorge“ des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) aus dem letzten Jahr. Hier werden sogenannte LILA-Lagen empfohlen: dort, wo es schön ist (L wie Landschaft), wo man gut hinkommt (I wie Infrastruktur), wo etwas geboten wird (L wie Lebensqualität) und wo man einen Job findet (A wie Arbeit), lohnen sich Investitionen. Die Studie steht auf den Internetseiten des Deutschen Instituts für Altersvorsorge zum  PDF-Download bereit. Ein weiterer Vorteil einer guten Lage ist eine in die Regel positive Wertentwicklung der Immobilie und damit erhöhte Chancen und bessere Renditen bei einem späteren Verkauf.

4 Gedanken zu „Altersvorsorge Eigentumswohnung: Worauf Sie achten sollten!

  1. AvatarAderius

    Der Erwerb einer Immobilie macht aus meiner Sicht nur dann Sinn wenn auch bereits ein Eigenkapital von 30% angespart wurde. Abhängig von dem Finanzierungszins sollte auch der Focus der Tilgung gelegt werden. Ich muß natürlich mehr tilgen, wen ich eine Belastung von 6% habe, als wenn ich nur 2% an die Bank bezahlen muß. Das oberste Ziel sollte eine Komplett-Tilgung innerhalb der Kreditvertragslaufzeit sein. Eine erneute Finanzierung sollte vermieden werden, damit man bei Zins keine Überraschungen erlebt! Ich würde empfehlen mindestens 50% seiner Sparrate in Immobilien zur Altersvorsorge anzulegen, denn Miete ist immer noch die größte finanzielle Belastung für Familien und Alleinstehende. Gruß Aderius (http://aderius.de/)

  2. AvatarMarina_K

    Vielen Dank für den informativen Artikel zum Thema Eigenheim als Altersvorsorge.

    Diese Thema ist für meine Familie und mich momentan sehr aktuell, da auch wir ein Haus kaufen möchten bzw. ernsthaft darüber nachdenken. Am meisten verunsichert uns das Eigenkapital. Als junge Familie konnten wir bisher nicht viel ansparen, obwohl wir gut verdienen und die monatliche Rate kein Problem wäre. Aber mehr als ein paar tausend Euro konnten wir in den letzten Jahren nicht sparen. Bei den derzeit niedrigen Zinsen scheint es uns aber trotzdem sinnvoller, jetzt zuzugreifen, als erst die empfohlenen 20 % Eigenkapital anzusparen, wenn dann aber vielleicht die Zinsen wieder höher sind. Leider gehen da die Meinungen der Finanzberater auseinander. Viele beharren immernoch auf den 20 %, andere finden die Eigenfinanzierung in Ordnung. Als Laie wissen wir nicht, wem wir eher vertrauen sollen.

    1. denkmalneudenkmalneu Beitragsautor

      Schön, dass Ihnen der Artikel gefallen hat. Pauschal kann Ihre Frage leider nicht beantwortet werden – Vollfinanzierung oder Kapital ansparen. Ohne Eigenkapital wird man in der Regel auch die attraktiven Zinsen nicht erhalten, die momentan in aller Munde sind. Die meisten Experten raten, dass mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Maklergebühr) vom eigenen Ersparten getragen werden sollten. Am besten Sie lassen sich von Ihrer Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler mal individuell beraten. Dafür muss man auch noch kein konkretes Objekt im Auge haben. Danach lässt es sich bestimmt leichter abschätzen, welcher Weg für Sie persönlich sinnvoller ist.

      Wir wünschen viel Erfolg!

      Ihr denkmalneu-Team

  3. AvatarThomas

    Wie bei jeder anderen Altersvorsorge sollte man sich die Anbieter und ihre Konditionen ganz genau anschauen, denn hier geht es schließlich um eine Investions fürs Alter. Auch wenn das ganze Zeit in Anspruch nimmt, man sollte keine Entscheidung übers Knie brechen und sich alles ganz genau anschauen.

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