Vier Dinge, auf die Sie beim Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie achten sollten!

Denkmalimmobilien sind ein gute Kapitalanlage

Denkmalimmobilien sind ein gute Kapitalanlage

Denkmalschutz- und Sanierungsobjekte – für viele Anleger der Inbegriff einer lukrativen Immobilieninvestition. Denn die steuerliche Abschreibung der Modernisierungsaufwendungen reduziert den effektiv gezahlten Kaufpreis deutlich! Dennoch, auch und gerade bei Denkmalimmobilien lauern Fallstricke, die es zu beachten gilt. Vier Tipps möchten wir Ihnen zum Kauf eines Denkmalschutz- oder Sanierungsobjekts mit auf den Weg geben. Beherzigen Sie diese bei der Auswahl des Objekts, stehen alle Zeichen auf Grün: diese Investition wird sich langfristig lohnen!

1. Der Kaufpreis sollte nicht über dem Preis einer Neubau-Immobilie liegen.
Die Bezeichnung „Denkmalschutz-Immobilie“ mag zur Annahme verleiten, dass ein Kaufpreis deutlich über dem Durchschnitt für eine Immobilie in ähnlicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung gerechtfertigt ist. Tatsächlich sollte der Preis einer Denkmalschutz-Immobilie aber nicht viel mehr als 10 bis 20 % über dem einer vergleichbaren Neubau-Immobilie liegen. Hier ist zu beachten, dass die prospektierten Steuervorteile nicht in den Preis eingerechnet werden sollten, damit die Kaufpreise vergleichbar bleiben.

2. Kaufen Sie zum Festpreis.
Im Zuge der Sanierung einer Denkmalschutz-Immobilie muss sich der Bauträger über alle Baumaßnahmen mit dem Denkmalschutzamt abstimmen und dessen Vorgaben erfüllen. Die notwendigen Maßnahmen werden in enger Abstimmung mit der Behörde umgesetzt. Da dies auch fortlaufend während des Bauprozesses geschieht, können dem Bauträger Maßnahmen auferlegt werden, die die vorab kalkulierten Kosten übersteigen. Damit der Bauträger diese nicht auf Sie umlegen kann, unser Tipp: kaufen Sie ihre Immobilie zum Festpreis! So sind Sie vor unliebsamen Überraschungen geschützt, eventuelle Mehrkosten muss der Bauträger tragen. Der Festpreis ermöglicht Ihnen zudem, den Finanzierungsbedarf einer Immobilie exakt zu kalkulieren.

3. Berechnen Sie die Rendite nach Abzug von Steuervorteilen.
Verkäufer von Immobilien versprechen selbstredend gerne hohe Renditen – insbesondere wenn es um Denkmalschutz-Immobilien geht. Die steuerlichen Vorteile der Sonder-Afa klingen verlockend. Bei der Berechnung der Rendite jedoch sollten sie außen vor bleiben. Denn die Abschreibungen sind nur über einen begrenzten Zeitraum möglich. Die Rendite soll jedoch über den gesamten Nutzungszeitraum so hoch wie möglich ausfallen. Eine Mietrendite von drei Prozent – ohne Steuervorteile – sollte nicht unterschritten werden. Liegt die Rendite unterhalb dieser Grenze, ist davon auszugehen, dass die Immobilie überteuert ist.

4) Lage, Lage, Lage
Zugegeben, es ist nicht gerade eine neue Erkenntnis: die Lage einer Immobilie ist das wichtigste Kaufkriterium. Und weil das so ist, darf man dies auch bei Denkmal- und Sanierungsimmobilien nicht außer Acht lassen. Die Vermietbarkeit einer Denkmalimmobilie – so einzigartig, charmant oder exklusiv das Objekt nach der Modernisierung auch ist – wird von der Lage deutlich mitbestimmt. Luxuriöse Lofts neben der Mülldeponie? Stilvolle Residenz am Ende der Welt? Da wird es schwer, langfristig Mieter zu finden… Für Kapitalanleger bieten innerstädtische Lagen in Regionen mit guten Wertentwicklungs-potenzial die besten Chancen. Also, darauf achten, dass die Lage des Denkmalobjektes hinsichtlich Wohnwert, Verkehrsanbindung und Infrastruktur passt!

Ein Gedanke zu „Vier Dinge, auf die Sie beim Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie achten sollten!

  1. Julia

    Denkmale sind mehr als nur Liebhaberstücke, sie stiften Identität und sind somit Kulturgut für das städtische Gefüge. Nur allzu oft werden sie leider so lange kaum beachtet, bis sie verfallen oder gar abgerissen werden sollen. Denkmale sind aber im Identifikationsdenken der Bewohner einer Region oft so fest verankert, dass sie es kaum noch wahrnehmen. Ob man nun als neuer Investor oder als alteingesessener Bürger eine Denkmal-Immobilie erstehen will, so gehört immer der Gedanke an das kulturelle Erbe mit zum Bauprozess.

    Als Architektin bekomme ich leider allzu oft mit, wie nur auf das Geld geschaut wird und die Emotionen verdrängt werden. In seltenen Fällen ist es ab er auch anders herum, da macht es umso mehr Spass, am Denkmal zu arbeiten.

    Das Wichtigste überhaupt ist aber: Ein Denkmal ist erst richtig wertvoll, wenn es genutzt wird. Dann wird es auch geliebt und gepflegt.
    Liebe Grüsse,
    Julia

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